La cedolare secca sugli affitti brevi - novità 2024

La Finanziaria 2024 prevede l'aumento della cedolare secca sugli affitti brevi al 26% quando viene locato più di un immobile. Il testo dell'art. 18 del disegno di legge non è però dei più felici in quanto, prevedendo che «L’aliquota di cui al primo periodo è innalzata al 26 per cento in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta», non permette di capire se a seguito dell'affitto del secondo immobile scatta l'aumento dell'aliquota anche per il primo.

Base imponibile e aliquote IRPEF

Dovendo valutare la convenienza della cedolare al 26% con l'IRPEF ordinaria, occorre considerare sia la determinazione della base imponibile che le aliquote IRPEF.

La base imponibile è il 95% del canone nel caso dell'IRPEF e il 100% nel caso della cedolare.

Considerando che le aliquote IRPEF 2024 saranno:

• fino a 28 mila euro, il 23%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 35%;
• oltre 50 mila euro, il 43%

rapportandole al 95% del canone di locazione avremo una tassazione effettiva IRPEF, in funzione del reddito complessivo del dichiarante, che sarà la seguente:

• fino a 28 mila euro, il 21,85%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 33,25%;
• oltre 50 mila euro, il 40,85%

cui vanno aggiunte le addizionali regionale e comunale (che nei casi più cari hanno aliquote, rispettivamente, del 3% e dello 0,8%) e applicate le detrazioni per oneri (che possono assumere cifre rilevanti nel caso di interventi di recupero edilizio).

La prima considerazione è che, se il locatore possiede altri redditi (es. lavoro dipendente o autonomo) per almeno 28 mila euro, la cedolare secca è sempre ampiamente conveniente.

Inoltre, dato che nel caso degli affitti brevi l'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, non essendo prevista la registrazione del contratto, si può tranquillamente effettuare la scelta a consuntivo sulla base di quanto effettivamente incassato nell'anno prima e sulla capienza degli altri redditi per fruire integralmente delle detrazioni.

Affitti brevi o "4+4"?

L'altro elemento da considerare è se sia più conveniente l'affitto ordinario oppure gli affitti brevi. In questo caso è necessario fare riferimento ai prezzi di mercato della città e della zona dove è situato l'immobile, nonché al numero di giorni di occupazione nel caso di affitti brevi. Nel caso di affitti brevi vanno inoltre considerati i costi di manutenzione dell'immobile, le pulizie, le commissioni di portali o agenzie e le manutenzioni. Tutte spese che, nel regime "4+4" o non ci sono oppure sono a carico dell'inquilino.

Secondo i dati di mercato, però, il confronto tra le entrate nei due casi è spesso impietoso: ad esempio un bilocale di 70 metri quadri in zona semicentrale a Roma permette di ricavare un affitto di poco inferiore ai 20 mila euro annui; lo stesso immobile con un tasso di occupazione dell'80%, nel caso di affitti brevi porta incassi che vanno oltre i 50 mila euro!

Concordato preventivo fiscale tra luci e ombre

Una delle novità contenute nella legge di bilancio per il 2024 è il concordato preventivo fiscale per le partite IVA.

Nelle intenzioni del legislatore, l'obiettivo è quello di permettere ai contribuenti di definire a priori l'importo sul quale verseranno imposte sul reddito e contributi previdenziali per i due anni successivi, concedendo in cambio l'eliminazione degli accertamenti basati su presunzioni e della determinazione sintetica dl reddito sulla base del tenore di vita, tempi più brevi per la prescrizione dell'accertamento e ampliamento della possibilità di compensare i crediti fiscali.

Per contro, dal punto di vista del contribuente si tratta di una scommessa sul futuro: se i redditi conseguiti sono superiori a quelli stimati dall'AdE, il reddito eccedente è escluso da tassazione mentre, se il reddito effettivo è inferiore al presunto, si versano imposte anche su quanto non guadagnato. A questo si aggiunge che il concordato preventivo fiscale non esonera dagli obblighi contabili e dichiarativi e non si applica all'IVA (essendo un'imposta di competenza UE), per cui non vi è alcuna semplificazione sugli adempimenti. Inoltre, plus e minusvalenze rimangono estranee all'accordo e continuano a rilevare per l'importo effettivo, con le minusvalenze che non azzerano mai l'imponibile, essendo comunque previsto un reddito minimo tassato di 2 mila euro.

Anche sui tempi - se non vengono recepite le modifiche richieste dal Consiglio nazionale dei Dottori commercialisti - c'è da ridire: il fisco comunica il reddito presunto il 25 giugno e il contribuente ha tempo solo fino al 30 giugno per accettare o rifiutare la proposta. Cinque giorni per prendere o lasciare, sabato e domenica inclusi.

INPS artigiani e commercianti nel regime forfetario

Anche discutibile, dato che la contribuzione ridotta è istituita da una legge dello Stato che concede un beneficio fiscale e che non avviene cosa analoga per gli altri casi di versamenti delle quote fisse in misura ridotta (es. pensionati), l’INPS non riconosce i 12 mesi di anzianità ad artigiani e commercianti in regime forfetario che versano unicamente i contributi sul minimale, avendo avuto un reddito non superiore a tale ammontare. 

In pratica, per vedersi riconosciuti 12 mesi di anzianità ai fini del requisito per il pensionamento, occorre che l’artigiano o il commerciante forfetario versi - non importa se a titolo di contributi sul minimale AF / CF o sulle eccedenze AP / CP - un importo complessivo uguale o superiore alla cifra specificata per tale anno nella circolare di febbraio, es. per l’anno 2023 euro 4.208,40 per gli artigiani ed euro 4.292,42 per i commercianti.

Ad esempio, un commerciante forfetario che versa per il 2023 quattro rate sul minimale per complessivi 2.822 euro, per maturare 12 mesi di anzianità dovrà versare almeno 1.470 euro di contributi sulle eccedenze, in modo da arrivare all’importo visto sopra. Considerando che l’aliquota dei commercianti di età superiore ai 21 anni e con redditi fino a 52.190 euro p il 24,48%, tale contribuzione corrisponde ad un’eccedenza di reddito di 6.005 euro. Essendo il minimale 2023 di 17.504 euro (e, infatti 17.504 x 24,48% = 4.285 + 7 euro di maternità = 4.292 euro dei minimali), occorre che il reddito di impresa sia pari ad almeno 17.504 + 6.005 = 23.509 euro.

Monitoraggio delle fatture elettroniche

Una buona abitudine, quando si emettono fatture elettroniche tramite il portale AdE, è quella verificarne sempre lo stato di recapito, onde evitare sorprese di fatture che "ma io credevo di averla inviata".

Per fare questo esiste la funzione di monitoraggio delle spedizioni, la troviamo nella sezione di consultazione:

e selezioniamo "Fatture trasmesse":

Nella pagina compare il riquadro di ricerca. Se clicchiamo su "Cerca" senza specificare alcun parametro, il portale visualizza tutte le fatture trasmesse negli ultimi 7 giorni:

Se siamo delle persone ordinate e abbiamo la buona abitudine di annotare l'identificativo SdI che compare al momento dell'invio della fattura:

possiamo limitare la ricerca a quella specifica fattura, semplicemente inserendo l'identificativo nel campo in alto nel riquadro di ricerca:

Cliccano su Cerca compare un elenco simile a questo (ovviamente se specifichiamo l'identificativo compare una sola fattura, dato che l'identificativo è univoco):

in cui, per ogni fattura inviata, vengono visualizzati:

• il numero, che compare solo se la fattura è stata elaborata, altrimenti compare il messaggio "[Numero fattura non disponibile]"
• la nostra partita IVA e quella del cliente
• la data in cui la fattura è stata trasmessa
• l'identificativo SdI
• lo stato del recapito
• il pulsante per accedere ad ulteriori dettagli

Se la fattura risulta "Consegnata", sappiamo che si trova nella casella del destinatario; se c'è una "Mancata consegna", la fattura è comunque regolarmente emessa ma il cliente ha impostato la ricezione manuale, per cui deve ancora scaricarla, oppure è un soggetto senza partita IVA nazionale, per cui sappiamo che dobbiamo inviare anche la copia di cortesia; se è "Da elaborare" significa che lo SdI la sta gestendo; se compare "Notifica di scarto", significa che abbiamo sbagliato qualcosa. Nei momenti di intenso traffico di fatture, come avviene nei primi giorni del mese, è del tutto normale che una fattura risulti "Da elaborare" per alcuni giorni e che fatture trasmesse successivamente vengano consegnate prima di altre fatture inviate prima.

Salvo il caso delle fatture da elaborare, cliccando sul pulsante azzurro con la lente, accediamo alla pagina delle notifiche, dove è particolarmente importate l'ultima, poiché rappresenta la conclusione del processo:

Cliccando su "Visualizza" possiamo leggere la notifica che, nel caso di fattura consegnata, sarà qualcosa del tipo:

Mentre, nel caso di Notifica di scarto, conterrà la descrizione dell'errore riscontrato.

Commercialista Vs. Google Bard

Proviamo a proporre a Google Bard, da oggi disponibile anche in italiano, la domanda fatta cinque mesi fa a ChatGPT.

Commercialista: cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?

Bard: Al rigo RE2 del modello RedditiPF vanno dichiarati i compensi convenzionali di cui all'articolo 54, comma 8-bis, del TUIR percepiti dai volontari e cooperatori a seguito di rapporti intercorrenti con ONG, riconosciute idonee ai sensi dell'articolo 28 della legge n. 49/1987, come stabiliti dal decreto del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali 17 dicembre 2020.

L'importo da dichiarare è quello indicato nella Certificazione Unica rilasciata dall'ONG.

Se il contribuente è iscritto alla Gestione separata INPS, deve compilare anche il rigo RE3, colonna 1, indicando l'importo del contributo previdenziale dovuto.

Il reddito netto derivante dai compensi convenzionali va indicato nel rigo RE2, colonna 2.

Commercialista: Cominciamo bene! Sei già meglio di ChatGPT, che ha sbagliato totalmente la risposta. Però adesso complico un po' la domanda; cosa si dichiara al rigo RE2 casella 2 del modello RedditiPF?

Bard: Al rigo RE2 casella 2 del modello RedditiPF va indicato il reddito netto derivante dai compensi convenzionali di cui all'articolo 54, comma 8-bis, del TUIR percepiti dai volontari e cooperatori a seguito di rapporti intercorrenti con ONG, riconosciute idonee ai sensi dell'articolo 28 della legge n. 49/1987, come stabiliti dal decreto del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali 17 dicembre 2020.

Il reddito netto è determinato sottraendo al reddito lordo i costi sostenuti per l'attività svolta, tra cui le spese di viaggio, vitto e alloggio, le spese per la formazione professionale e le spese per l'acquisto di beni strumentali.

Se il contribuente è iscritto alla Gestione separata INPS, deve compilare anche il rigo RE3, colonna 1, indicando l'importo del contributo previdenziale dovuto.

Il reddito netto derivante dai compensi convenzionali va indicato nel rigo RE2, colonna 2.

Ecco alcuni esempi:

Un volontario che ha percepito un compenso lordo di 1.000 euro e ha sostenuto costi per l'attività svolta per 200 euro, deve dichiarare un reddito netto di 800 euro.

Un volontario che è iscritto alla Gestione separata INPS e ha versato un contributo previdenziale di 100 euro, deve dichiarare un reddito netto di 700 euro.

Se hai bisogno di ulteriori informazioni, puoi consultare le istruzioni per la compilazione del modello RedditiPF, disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Commercialista: Peccato, ti sei dimenticato di scrivere che "Nel rigo RE2, colonna 2, va indicato l'ammontare lordo complessivo dei compensi, in denaro e in natura, anche sotto forma di partecipazione agli utili, al netto dell'Iva, derivanti dall'attività professionale o artistica, percepiti nell'anno, compresi quelli derivanti da attività svolte all'estero."... ricordati di cercare su Google prima di rispondere!

Bard: Sono un'intelligenza artificiale basata sul testo e non posso aiutarti in questo caso.

Commercialista: [resta senza parole e pubblica questo post]

Commercialista Vs. ChatGPT

Quella che segue è la trascrizione di una conversazione avuta con ChatGPT il 12 febbraio 2023. Il tutto parte dalla domanda per sapere cosa indicare nella riga RE2 della dichiarazione dei redditi.

Non è una domanda difficile, visto che la riga riporta una descrizione ben dettagliata:

ed è parecchi anni che il contenuto della riga e la descrizione non cambiano:

Ecco invece come si è svolta la conversazione 😱

Commercialista: Cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?

GPT: Nel modello Redditi PF, il rigo RE2 viene utilizzato per indicare l'eventuale reddito da lavoro dipendente o assimilato percepito all'estero e soggetto a tassazione in Italia ai sensi degli accordi per evitare la doppia imposizione internazionale. In particolare, va indicato il reddito complessivamente percepito all'estero e, se del caso, l'eventuale imposta estera pagata sul reddito stesso.

Commercialista: Sbagliato. Il reddito da lavoro dipendente prodotto all'estero si dichiara nel quadro RC. L'eventuale credito di imposta si dichiara nel quadro CE. Ripeto la domanda: Cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?

GPT: Chiedo scusa per la mia precedente risposta errata. Al rigo RE2 del modello Redditi PF si deve indicare il reddito di lavoro autonomo o di impresa prodotto all'estero e soggetto a tassazione in Italia ai sensi degli accordi per evitare la doppia imposizione internazionale. In particolare, va indicato il reddito complessivamente percepito all'estero e, se del caso, l'eventuale imposta estera pagata sul reddito stesso.

Commercialista: Sbagliato ancora. Il credito per le imposte estere ti ho già detto che si dichiara nel quadro CE. Il reddito di impresa si dichiara nel quadro RF o RG, a seconda del regime contabile. Ripeto nuovamente la domanda: Cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?. Bada bene che voglio sapere del rigo RE2.

GPT: Mi scuso ancora per le risposte precedenti inesatte. Al rigo RE2 del modello Redditi PF si deve indicare il reddito prodotto all'estero e posseduto alla data del 31 dicembre dell'anno di riferimento. In particolare, si tratta dei redditi esteri (compresi quelli di lavoro autonomo, d'impresa o derivanti da partecipazioni in società estere) che sono soggetti a tassazione in Italia ai sensi degli accordi per evitare la doppia imposizione internazionale, e che al netto delle eventuali imposte estere pagate, concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in Italia.

Commercialista: Ti ripeto per la terza volta che il rigo RE2 non ha nulla a che vedere con la tassazione internazionale. Per aiutarti, visto che come modello di intelligenza artificiale, mi sembri poco valido, ti suggerisco che al rigo RE2 del modello RedditiPF non si dichiara un reddito ma una voce economica di natura diversa. Quindi, cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?

GPT: Mi scuso per la confusione precedente. Al rigo RE2 del modello RedditiPF si deve indicare la quota di terreni e fabbricati posseduti all'estero alla data del 31 dicembre dell'anno di riferimento. In particolare, si tratta dei beni immobili (terreni e fabbricati) situati all'estero e di proprietà del contribuente che, unitamente a quelli posseduti in Italia, concorrono alla formazione della base imponibile dell'IMU e della TASI.

Commercialista: I terreni e fabbricati situati all'estero si dichiarano nel quadro RW. E non concorrono alla formazione della base imponibile IMU; sono invece soggetti all'IVIE (imposta sul valore degli immobili esteri). Non capisco il riferimento alla TASI nel 2023, visto che la TASI non esiste più dal 2019. Ripeto per l'ultima volta la domanda iniziale: cosa si dichiara al rigo RE2 del modello RedditiPF?

GPT: Mi scuso ancora per le risposte precedenti errate e confusionarie. Al rigo RE2 del modello RedditiPF non si deve indicare alcuna voce economica o reddituale, ma va semplicemente barrato il riquadro RE2 qualora il contribuente non abbia avuto nel corso dell'anno redditi, plusvalenze o altri redditi assimilati, ovvero non abbia percepito redditi di lavoro dipendente o autonomo, né pensioni, né redditi diversi, né posseduto beni o attività finanziarie, né altri redditi o elementi attivi di qualsiasi genere. In pratica, barrare il riquadro RE2 indica la mancanza di redditi o elementi attivi di qualsiasi genere per l'anno di riferimento.

Commercialista: Come modello di intelligenza artificiale sei pessimo. Impara da Google che, scrivendo nel campo di ricerca "rigo re2 modello RedditiPF" risponde correttamente inserendo nello snippet la frase delle istruzioni ministeriali: "Nel rigo RE2, colonna 2, va indicato l'ammontare lordo complessivo dei compensi, in denaro e in natura, anche sotto forma di partecipazione agli utili, al netto dell'Iva, derivanti dall'attività professionale o artistica, percepiti nell'anno, compresi quelli derivanti da attività svolte all'estero.". Si tratta di compensi in denaro e in natura, non di redditi. I compensi sono i componenti positivi di redditi. Il reddito è data dai compensi meno le spese.

GPT: Mi scuso per le mie risposte precedenti errate e la confusione causata. Grazie per aver…

Commercialista: (interrompe la chat e chiude il browser, non prima di aver copiato la conversazione)

Forfetari 2023: cosa cambia

IMPORTANTE: al momento della stesura di questo post, la Legge Finanziaria per il 2023 non è ancora stata approvata. Le considerazioni qui esposte si basano sulla bozza di legge al momento disponibile.

Le novità introdotte

Le novità annunciate per il regime forfetario riguardano due aspetti:

• innalzamento del limite dei ricavi / compensi per l'accesso e la permanenza nel regime dagli attuali 65.000 euro a 85.000 euro;
• uscita dal regime nell'anno in corso in caso di superamento del limite di 100.000 euro per ricavi / compensi

Innalzamento del limite di ricavi / compensi

L'innalzamento del limite richiede l'autorizzazione all'Italia da parte della UE per gli anni 2023 e 2024, mentre dal 2025 il regime di franchigia IVA sarà portato ad 85.000 euro per tutti i Paesi UE. Quasi sicuramente tale autorizzazione sarà concessa, dato che l'Italia solo anticiperebbe di due anni una decisione già assunta in sede comunitaria, tuttavia l'innalzamento del limite non può essere deciso in autonomia dal Parlamento italiano,

Come previsto dalla normativa attuale, il limite si riferisce all'anno precedente (ricavi / compensi 2022 per stabilire il regime 2023) e deve essere determinato in base alle regole fiscali attuali del soggetto. I contribuenti in contabilità ordinaria determinano il reddito per competenza; quelli in semplificata devono applicare il criterio di cassa (cfr, risposta 9.6 nella circolare 6/E/2015).

Pur se al momento non esistono risposte ufficiali, appare probabile che venga riproposta una regola analoga a quella descritta al paragrafo 2.2 della circolare 9/E/2019 al momento dell'innalzamento a 65.000 euro del limite per l'applicazione del regime forfetario: se si supera il vecchio limite ma non quello nuovo, si permane nel regime agevolato.

Retrodatazione dell'uscita

La nuova norma ricalca quella esistente nel vecchio regime dei minimi (ma non prevista dal regime forfetario 2016-2022), quando il superamento del limite di ricavi / compensi supera una determinata soglia. Al verificarsi di tale evento, l'uscita dal regime agevolato avviene già nell'anno in cui avviene il superamento del limite, invece che dall'anno successivo.

Il regime forfetario attuale prevede infatti che il reddito forfetario sia tassato sempre con l'aliquota agevolata, indipendentemente dal suo ammontare, con la paradossale conseguenza che un forfetario, sui redditi superiori a 50.000 euro, versa un'imposta pari a circa un terzo rispetto a quella di un soggetto in regime IRPEF ordinario, differenza che sale ad un nono quando il forfetario è nei primi 5 anni di attività.

Secondo la bozza di legge:

• ai fini IVA, il passaggio al regime ordinario decorrerebbe dall'operazione che comporta il superamento del limite, senza alcuna retrodatazione, onde evitare la necessità di rettificare le fatture già emesse e senza impatto su eventuali liquidazioni periodiche che, solo a posteriori, si scopre che "si sarebbero dovute inviare";
• ai fini delle imposte dirette, la tassazione dell'anno dovrebbe avvenire interamente in regime IRPEF, ma con applicazione delle ritenute d'acconto solo sulle fatture emesse dopo il superamento del limite, sempre al fine di evitare rettifiche di fatture già emesse e omissioni del sostituto di imposta per fatti non prevedibili al momento del pagamento al professionista.

Resta da definire la transizione dalla contribuzione agevolata a quella ordinaria per le rate fisse INPS di artigiani e commercianti, per le quali non vi è alcuna indicazione nella bozza della legge.

Dal momento che la nuova norma entrerebbe in vigore il 1° genano 2023, il superamento dei 100.000 euro di ricavi / compensi nel 2022 sarebbe privo di conseguenze, salva l'impossibilità di applicare il regime forfetario nel 2023.