Cedolare secca e conduttore in regime di impresa

Con la sentenza di Cassazione 12395/2024 arriva una conclusione definitiva riguardo alla possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche al caso in cui il conduttore opera in regime di impresa: secondo la Suprema Corte, dal momento che il locatore è l'unico soggetto che ha titolo per optare per il regime della cedolare, la natura del conduttore non assume rilevanza ai fini dell'esercizio dell'opzione.

Con questa sentenza viene definitivamente cassata l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E/2012), secondo cui il requisito dell'assenza di attività di impresa doveva verificarsi sia in capo al locatore che in capo al conduttore.

Sempre secondo la Cassazione, tale conclusione trova il proprio fondamento proprio nella norma istitutiva della cedolare secca: questa sostituisce l'IRPEF sui redditi fondiari di cui al Titolo I Capo II del TUIR; se la locazione costituisce invece attività di impresa del locatore, il reddito prodotto è reddito di impresa (Titolo I Capo VI del TUIR) rendendo inattuabile la sostituzione.

La sentenza di Cassazione, argomentata solo sulla base del diritto, risolve però anche un problema di fatto, dal momento che il locatore non dispone degli elementi per determinare il regime fiscale del conduttore nel quale ricade la locazione. Si pensi al caso di locazione a persona fisica imprenditore oppure ad ente non commerciale con attività commerciale non prevalente.

Consultazione delle spese sanitarie sul Sistema TS

Con il Sistema Tessera Sanitaria gestito dalla Ragioneria Generale dello Stato non è più necessario conservare scrupolosamente scontrini e ricevute delle spese mediche per la dichiarazione dei redditi dal momento che (quasi) tutti i dati sono disponibili online sul portale del Sistema TS.

Per consultare e scaricare i propri dati è sufficiente collegarsi al portale del Sistema TS con le proprie credenziali CNS, SPID o CIE:

accedere all'area di consultazione delle spese sanitarie:

selezionare l'anno di interesse e premere il pulsante "Cerca":

Per visualizzare l'elenco completo delle spese presenti. 

Il pulsante "Scarica tutte le spese" permette di scaricare un file Excel con l'elenco delle spese, il modo di pagamento (tracciato / non tracciato), la natura e tutti gli altri dati utili per la compilazione della dichiarazione dei redditi.

Attenzione alla nota "Perché non trovo una spesa" e, in particolare, alle FAQ presenti sul portale del sistema TS

• Quali sono i termini per la trasmissione dei dati di spesa sanitaria al Sistema TS?
• Chi è tenuto all'invio dei dati?

Per le quali riportiamo di seguito un sunto delle risposte aggiornate alla data di pubblicazione di questo post:

Termini per la trasmissione dei dati di spesa 2023

• I documenti di spesa pagati nel periodo 01/01/2023 - 30/06/2023 devono essere inviati entro il 30/09/2023 (le variazioni entro il giorno 06/10/2023);
• I documenti di spesa pagati nel periodo 01/07/2023 - 31/12/2023 devono essere inviati entro il giorno 31/01/2024 (le variazioni entro il giorno 07/02/2024).
• Per i VETERINARI la scadenza annuale degli invii è il 16 marzo 2024.

Termini per la trasmissione dei dati di spesa 2024:

• I documenti di spesa pagati nel periodo 01/01/2024 - 30/06/2024 devono essere inviati entro il 30/09/2024 (le variazioni entro il giorno 07/10/2024);
• I documenti di spesa pagati nel periodo 01/07/2024 - 31/12/2024 devono essere inviati entro il giorno 31/01/2025 (le variazioni entro il giorno 07/02/2025).
• Per i VETERINARI la scadenza annuale degli invii è il 17 marzo 2025.

Soggetti tenuti all'invio dei dati

• farmacie
• strutture specialistiche pubbliche e private accreditate
• iscritti all’ordine dei medici chirurghi e odontoiatri
• strutture sanitarie e sociosanitarie autorizzate
• strutture autorizzate alla vendita al dettaglio dei medicinali veterinari
• parafarmacie
• ottici
• iscritti agli albi professionali degli psicologi
• infermieri
• ostetrici
• medici veterinari
• tecnici sanitari di radiologia medica
• strutture della sanità militare
• farmacia assistenziale dei mutilati e invalidi di guerra e del lavoro (ANMIG)
• iscritti all’albo dei biologi
• tecnici sanitari di laboratorio biomedico
• tecnici audiometristi
• tecnici audioprotesista
• tecnici ortopedico
• dietisti
• tecnici di neurofisiopatologia
• tecnici fisiopatologia cardiocircolatoria e perfusione cardiovascolare
• igienista dentale
• fisioterapisti
• logopedisti
• podologi
• ortottisti e assistenti di oftalmologia
• terapisi della neuro e psicomotricità dell’età evolutiva
• podologi della riabilitazione psichiatrica
• terapisti occupazionali
• educatore professionali
• podologi della prevenzione nell’ambiente e nei luoghi di lavoro
• assistenti sanitari

Nuovi limiti per micro e piccole imprese

La direttiva 2775/2023 entrata in vigore il 24 dicembre 2023 ha rivisto al rialzo i limiti di ricavi e attivo patrimoniale per la classificazione delle micro, piccole e medie imprese, in relazione al tasso di inflazione rilevato da Eurostat per il decennio 2013 / 2023. I nuovi limiti sono:

per le microimprese

• ricavi fino a 900 mila euro (in precedenza fino a 700 mila euro)
• totale attivo fino a 450 mila euro (in precedenza fino a 350 mila euro)

per le piccole imprese

• ricavi fino a 10 milioni di euro (in precedenza fino a 8 milioni di euro)
• totale attivo fino a 5 milioni di euro (in precedenza fino a 4 milioni di euro)

per le medie imprese (categoria non recepita nell'ordinamento italiano)

• ricavi fino a 15 milioni di euro (in precedenza fino a 12 milioni di euro)
• totale attivo fino a  7,5 milioni di euro (in precedenza fino a 6 milioni di euro)

I limiti si applicano ai bilanci relativi agli esercizi che hanno inizio il 1° gennaio 2024 o in data successiva, tuttavia gli Stati membri possono consentire alle imprese di applicare le nuove norme anche per gli esercizi iniziati a partire dal 1° gennaio 2023.

Avvicinandosi la scadenza del deposito dei bilanci 2023, si spera in una rapida emanazione della norma nazionale che fissa la decorrenza dei nuovi limiti.

Come cambierà il regime forfetario dal 2024

Il 2024 porterà alcune modifiche al regime forfetario, una già nota da tempo e altre che dovrebbero essere introdotte dalla Legge Finanziaria 2024, la cui approvazione è prevista per venerdì 29.

Fattura elettronica per tutti

Come previsto dalle norme entrate in vigore a maggio 2022, dal 1° gennaio 2024 anche i forfetari "sotto soglia" avranno l'obbligo di emettere fattura esclusivamente in formato elettronico. Al tema avevamo già dedicato i post su come configurare il servizio sul portale AdE, su come emettere fattura elettronica tramite tale portale e su come verificare il corretto recapito delle fatture.

Soppressione della CU

La prima novità contenuta nelle bozze della Legge Finanziaria 2024 è la soppressione della Certificazione Unica per i percettori di compensi che applicano il regime forfetario ed è una diretta conseguenza dell'obbligo generalizzato di fattura elettronica. Per gli adempimenti fiscali i forfetari dovranno pertanto tenere nota delle date di incasso delle fatture, non essendovi più un documento fiscale da cui desumere le somme incassate nel corso dell'anno.

Limite dimensionale calcolato sul volume d'affari

Per evitare la violazione delle regole europee in materia di IVA, il limite di 85.000 euro per poter applicare il regime forfetario non farà più riferimento agli incassi dell'anno precedente bensì al volume d'affari, ossia al totale dei corrispettivi per cui viene emessa fattura nel corso dell'anno solare. Il riferimento al "volume d'affari" lascia presumere che anche il contributo integrativo delle Casse professionali concorra al limite per l'applicazione del regime forfetario, essendo una voce che concorre alla sua formazione.

Titolare effettivo: stop del TAR Lazio

Tutto sospeso per l'obbligo di comunicazione del titolare effettivo dopo l'ordinanza cautelare del TAR Lazio.

La scadenza per la comunicazione al Registro Imprese, che avrebbe dovuto essere l'11 dicembre, viene travolta dall'ordinanza 8083/2023 della Sezione Quarta, che sospende l'adempimento fino al 27 marzo 2024, quando si terrà l'udienza pubblica per la trattazione nel merito del ricorso presentato da alcune fiduciarie.

Motivi del ricorso, tutt'altro che di poco conto, sono l'assenza di una normativa uniforme a livello di Unione Europea e indicazioni difformi da parte del ministero delle Imprese e del Made in Italy e Unioncamere su come individuare il titolare effettivo nel caso dei mandati fiduciari.

Sotto il primo aspetto - esperienza personale di chi scrive - il titolare effettivo di una società italiana controllata da una società francese risulta differente a seconda che si applicassero le regole italiane o quelle francesi (!).

Sotto il secondo aspetto, non è possibile, in caso di mandato fiduciario, specificare se si tratta mandato fiduciario germanistico oppure di mandato fiduciario romanistico. E, al di là dei termini tecnici, anche qui siamo di fronte ad un aspetto fondamentale: nel mandato germanistico il fiduciario deve eseguire alla lettera gli ordini impartiti dal fiduciante; nel mandato romanistico il fiduciario ha tutti i poteri di gestione con il solo vincolo di perseguire lo scopi indicati dal mandante. Peccato solo che nel registro dei titolari effettivi non fosse possibile indicare questa fondamentale differenza nel soggetto che controlla l'impresa.

Acconto novembre 2023: le novità

Il DL 145/2023 ha previsto il differimento della scadenza degli acconti di imposta dal 30 novembre 2023 al 16 gennaio 2024 per le persone fisiche titolari di partita IVA con ricavi o compensi nell'anno 2022 fino a 170.000 euro, introducendo anche la possibilità di rateizzare il versamento di gennaio.

Chi NON può differire il versamento

1. le società, gli enti commerciali e non commerciali;
2. le persone fisiche senza partita IVA, inclusi i soci di società di persone e i collaboratori delle imprese familiari;
3. le persone fisiche titolari di partita IVA che nel 2022 hanno dichiarato ricavi o compensi superiori a 170.000 euro.

I tributi oggetto di differimento

Il differimento riguarda solo gli acconti delle imposte sui redditi (IRPEF, imposta dei contribuenti in regime forfetario, cedolare secca, IVIE, IVAFE). Il soggetto in possesso dei requisiti per il differimento può rinviare a gennaio tutte le imposte, anche quelle non connesse con la partita IVA e anche nel caso in cui non debba versare acconti connessi con la partita IVA.

Esempio: un professionista in regime ordinario con incassi inferiori ai 170.000 euro può differire il versamento dell'acconto della cedolare secca in relazione ad un immobile dato in affitto anche se non deve versare l'acconto IRPEF per effetto delle ritenute che subisce sugli incassi professionali.

I versamenti che restano a novembre

Anche per le persone fisiche titolari di partita IVA con ricavi o compensi del 2022 fino a 170.000 euro resta fissata al 30 novembre la scadenza per il versamento degli acconti INPS e degli altri contributi previdenziali.

E' dubbio se il differimento

• si possa applicare anche agli acconti di ammontare non superiore a 103 euro, 
• possa essere fruito dai soggetti titolari di partita IVA con ricavi a zero

Per gli acconti inferiori ai 103 euro il versamento avviene in rata unica a novembre, invece che nelle due rate di giugno / novembre. Considerando l'importo eseguo e l'assenza di chiarimenti AdE è consigliabile non differirne il versamento a gennaio.

Anche nel caso di titolari di partita IVA che non abbiano avuto incassi nel 2022, in assenza di chiarimenti AdE, è consigliabile il versamento a novembre non essendovi evidenza di attività di lavoro autonomo svolta nel 2022.

La rateazione

Il versamento differibile al 16 gennaio può essere rateizzato su un massimo di 5 rate mensili consecutive e di pari importo, con scadenza il giorno 16 di ogni mese. Sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi al tasso del 4% annuo, da rapportare ai giorni di dilazione.

Esempio: nel caso di un acconto di 3.000 euro suddiviso su 3 rate di 1.000 euro ciascuna con scadenza il 16.1, 16.2 e 18.3 (il 16.3.2024 cade di sabato) sono dovuti gli interessi di 3,50 euro per la rata di febbraio e 6,89 euro per la rata di marzo.

La cedolare secca sugli affitti brevi - novità 2024

La Finanziaria 2024 prevede l'aumento della cedolare secca sugli affitti brevi al 26% quando viene locato più di un immobile. Il testo dell'art. 18 del disegno di legge non è però dei più felici in quanto, prevedendo che «L’aliquota di cui al primo periodo è innalzata al 26 per cento in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta», non permette di capire se a seguito dell'affitto del secondo immobile scatta l'aumento dell'aliquota anche per il primo.

Base imponibile e aliquote IRPEF

Dovendo valutare la convenienza della cedolare al 26% con l'IRPEF ordinaria, occorre considerare sia la determinazione della base imponibile che le aliquote IRPEF.

La base imponibile è il 95% del canone nel caso dell'IRPEF e il 100% nel caso della cedolare.

Considerando che le aliquote IRPEF 2024 saranno:

• fino a 28 mila euro, il 23%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 35%;
• oltre 50 mila euro, il 43%

rapportandole al 95% del canone di locazione avremo una tassazione effettiva IRPEF, in funzione del reddito complessivo del dichiarante, che sarà la seguente:

• fino a 28 mila euro, il 21,85%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 33,25%;
• oltre 50 mila euro, il 40,85%

cui vanno aggiunte le addizionali regionale e comunale (che nei casi più cari hanno aliquote, rispettivamente, del 3% e dello 0,8%) e applicate le detrazioni per oneri (che possono assumere cifre rilevanti nel caso di interventi di recupero edilizio).

La prima considerazione è che, se il locatore possiede altri redditi (es. lavoro dipendente o autonomo) per almeno 28 mila euro, la cedolare secca è sempre ampiamente conveniente.

Inoltre, dato che nel caso degli affitti brevi l'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, non essendo prevista la registrazione del contratto, si può tranquillamente effettuare la scelta a consuntivo sulla base di quanto effettivamente incassato nell'anno prima e sulla capienza degli altri redditi per fruire integralmente delle detrazioni.

Affitti brevi o "4+4"?

L'altro elemento da considerare è se sia più conveniente l'affitto ordinario oppure gli affitti brevi. In questo caso è necessario fare riferimento ai prezzi di mercato della città e della zona dove è situato l'immobile, nonché al numero di giorni di occupazione nel caso di affitti brevi. Nel caso di affitti brevi vanno inoltre considerati i costi di manutenzione dell'immobile, le pulizie, le commissioni di portali o agenzie e le manutenzioni. Tutte spese che, nel regime "4+4" o non ci sono oppure sono a carico dell'inquilino.

Secondo i dati di mercato, però, il confronto tra le entrate nei due casi è spesso impietoso: ad esempio un bilocale di 70 metri quadri in zona semicentrale a Roma permette di ricavare un affitto di poco inferiore ai 20 mila euro annui; lo stesso immobile con un tasso di occupazione dell'80%, nel caso di affitti brevi porta incassi che vanno oltre i 50 mila euro!