Cedolare secca e conduttore in regime di impresa

Con la sentenza di Cassazione 12395/2024 arriva una conclusione definitiva riguardo alla possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche al caso in cui il conduttore opera in regime di impresa: secondo la Suprema Corte, dal momento che il locatore è l'unico soggetto che ha titolo per optare per il regime della cedolare, la natura del conduttore non assume rilevanza ai fini dell'esercizio dell'opzione.

Con questa sentenza viene definitivamente cassata l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E/2012), secondo cui il requisito dell'assenza di attività di impresa doveva verificarsi sia in capo al locatore che in capo al conduttore.

Sempre secondo la Cassazione, tale conclusione trova il proprio fondamento proprio nella norma istitutiva della cedolare secca: questa sostituisce l'IRPEF sui redditi fondiari di cui al Titolo I Capo II del TUIR; se la locazione costituisce invece attività di impresa del locatore, il reddito prodotto è reddito di impresa (Titolo I Capo VI del TUIR) rendendo inattuabile la sostituzione.

La sentenza di Cassazione, argomentata solo sulla base del diritto, risolve però anche un problema di fatto, dal momento che il locatore non dispone degli elementi per determinare il regime fiscale del conduttore nel quale ricade la locazione. Si pensi al caso di locazione a persona fisica imprenditore oppure ad ente non commerciale con attività commerciale non prevalente.

La cedolare secca sugli affitti brevi - novità 2024

La Finanziaria 2024 prevede l'aumento della cedolare secca sugli affitti brevi al 26% quando viene locato più di un immobile. Il testo dell'art. 18 del disegno di legge non è però dei più felici in quanto, prevedendo che «L’aliquota di cui al primo periodo è innalzata al 26 per cento in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta», non permette di capire se a seguito dell'affitto del secondo immobile scatta l'aumento dell'aliquota anche per il primo.

Base imponibile e aliquote IRPEF

Dovendo valutare la convenienza della cedolare al 26% con l'IRPEF ordinaria, occorre considerare sia la determinazione della base imponibile che le aliquote IRPEF.

La base imponibile è il 95% del canone nel caso dell'IRPEF e il 100% nel caso della cedolare.

Considerando che le aliquote IRPEF 2024 saranno:

• fino a 28 mila euro, il 23%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 35%;
• oltre 50 mila euro, il 43%

rapportandole al 95% del canone di locazione avremo una tassazione effettiva IRPEF, in funzione del reddito complessivo del dichiarante, che sarà la seguente:

• fino a 28 mila euro, il 21,85%;
• oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 33,25%;
• oltre 50 mila euro, il 40,85%

cui vanno aggiunte le addizionali regionale e comunale (che nei casi più cari hanno aliquote, rispettivamente, del 3% e dello 0,8%) e applicate le detrazioni per oneri (che possono assumere cifre rilevanti nel caso di interventi di recupero edilizio).

La prima considerazione è che, se il locatore possiede altri redditi (es. lavoro dipendente o autonomo) per almeno 28 mila euro, la cedolare secca è sempre ampiamente conveniente.

Inoltre, dato che nel caso degli affitti brevi l'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, non essendo prevista la registrazione del contratto, si può tranquillamente effettuare la scelta a consuntivo sulla base di quanto effettivamente incassato nell'anno prima e sulla capienza degli altri redditi per fruire integralmente delle detrazioni.

Affitti brevi o "4+4"?

L'altro elemento da considerare è se sia più conveniente l'affitto ordinario oppure gli affitti brevi. In questo caso è necessario fare riferimento ai prezzi di mercato della città e della zona dove è situato l'immobile, nonché al numero di giorni di occupazione nel caso di affitti brevi. Nel caso di affitti brevi vanno inoltre considerati i costi di manutenzione dell'immobile, le pulizie, le commissioni di portali o agenzie e le manutenzioni. Tutte spese che, nel regime "4+4" o non ci sono oppure sono a carico dell'inquilino.

Secondo i dati di mercato, però, il confronto tra le entrate nei due casi è spesso impietoso: ad esempio un bilocale di 70 metri quadri in zona semicentrale a Roma permette di ricavare un affitto di poco inferiore ai 20 mila euro annui; lo stesso immobile con un tasso di occupazione dell'80%, nel caso di affitti brevi porta incassi che vanno oltre i 50 mila euro!