La Finanziaria 2024 prevede l'aumento della cedolare secca sugli affitti brevi al 26% quando viene locato più di un immobile. Il testo dell'art. 18 del disegno di legge non è però dei più felici in quanto, prevedendo che «L’aliquota di cui al primo periodo è innalzata al 26 per cento in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta», non permette di capire se a seguito dell'affitto del secondo immobile scatta l'aumento dell'aliquota anche per il primo.
Base imponibile e aliquote IRPEF
Dovendo valutare la convenienza della cedolare al 26% con l'IRPEF ordinaria, occorre considerare sia la determinazione della base imponibile che le aliquote IRPEF.
La base imponibile è il 95% del canone nel caso dell'IRPEF e il 100% nel caso della cedolare.
Considerando che le aliquote IRPEF 2024 saranno:
- fino a 28 mila euro, il 23%;
- oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 35%;
- oltre 50 mila euro, il 43%
rapportandole al 95% del canone di locazione avremo una tassazione effettiva IRPEF, in funzione del reddito complessivo del dichiarante, che sarà la seguente:
- fino a 28 mila euro, il 21,85%;
- oltre 28 mila e fino a 50 mila euro, il 33,25%;
- oltre 50 mila euro, il 40,85%
cui vanno aggiunte le addizionali regionale e comunale (che nei casi più cari hanno aliquote, rispettivamente, del 3% e dello 0,8%) e applicate le detrazioni per oneri (che possono assumere cifre rilevanti nel caso di interventi di recupero edilizio).
La prima considerazione è che, se il locatore possiede altri redditi (es. lavoro dipendente o autonomo) per almeno 28 mila euro, la cedolare secca è sempre ampiamente conveniente.
Inoltre, dato che nel caso degli affitti brevi l'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, non essendo prevista la registrazione del contratto, si può tranquillamente effettuare la scelta a consuntivo sulla base di quanto effettivamente incassato nell'anno prima e sulla capienza degli altri redditi per fruire integralmente delle detrazioni.
Affitti brevi o "4+4"?
L'altro elemento da considerare è se sia più conveniente l'affitto ordinario oppure gli affitti brevi. In questo caso è necessario fare riferimento ai prezzi di mercato della città e della zona dove è situato l'immobile, nonché al numero di giorni di occupazione nel caso di affitti brevi. Nel caso di affitti brevi vanno inoltre considerati i costi di manutenzione dell'immobile, le pulizie, le commissioni di portali o agenzie e le manutenzioni. Tutte spese che, nel regime "4+4" o non ci sono oppure sono a carico dell'inquilino.
Secondo i dati di mercato, però, il confronto tra le entrate nei due casi è spesso impietoso: ad esempio un bilocale di 70 metri quadri in zona semicentrale a Roma permette di ricavare un affitto di poco inferiore ai 20 mila euro annui; lo stesso immobile con un tasso di occupazione dell'80%, nel caso di affitti brevi porta incassi che vanno oltre i 50 mila euro!
