Con la sentenza di Cassazione 12395/2024 arriva una conclusione definitiva riguardo alla possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche al caso in cui il conduttore opera in regime di impresa: secondo la Suprema Corte, dal momento che il locatore è l'unico soggetto che ha titolo per optare per il regime della cedolare, la natura del conduttore non assume rilevanza ai fini dell'esercizio dell'opzione.
Con questa sentenza viene definitivamente cassata l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E/2012), secondo cui il requisito dell'assenza di attività di impresa doveva verificarsi sia in capo al locatore che in capo al conduttore.
Sempre secondo la Cassazione, tale conclusione trova il proprio fondamento proprio nella norma istitutiva della cedolare secca: questa sostituisce l'IRPEF sui redditi fondiari di cui al Titolo I Capo II del TUIR; se la locazione costituisce invece attività di impresa del locatore, il reddito prodotto è reddito di impresa (Titolo I Capo VI del TUIR) rendendo inattuabile la sostituzione.
La sentenza di Cassazione, argomentata solo sulla base del diritto, risolve però anche un problema di fatto, dal momento che il locatore non dispone degli elementi per determinare il regime fiscale del conduttore nel quale ricade la locazione. Si pensi al caso di locazione a persona fisica imprenditore oppure ad ente non commerciale con attività commerciale non prevalente.
